JANUSZ RUGGIERO

WOKÓŁ USTAWY MIESZKANIOWEJ - PONOWNIE

Ponawiam temat dotyczący czynszowych zasobów mieszkaniowych w dwóch aspektach: w odniesieniu do repliki p. Radosława Cyrana wyrażonej w „Administratorze" nr 2/2005 na mój artykuł z nr. 10/2004 oraz w odniesieniu do całkowicie odmiennej niż w 2004. roku sytuacji prawnej.

Przypomnijmy najpierw pokrótce, jaki był w ostatnich miesiącach aż do obecnego stanu prawnego przebieg nowelizacji ustawy z 21 czerwca 2001 r. „o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego" (zwanej dalej w skrócie OchLokU) w kwestii najważniejszej, czyli czynszowej.

1. 1. Na skutek zbliżającego się upływu terminu (31 grudnia 2004 r.) obowiązywania górnej dopuszczalnej stawki czynszowej, odpowiadającej 3% wartości odtworzeniowej (w.o.), rząd na przełomie lat 2003 i 2004 wnosi projekt nowelizacji OchLokU. Według tego projektu okres ochrony lokatorów ma być przedłużony o 4 tata poprzez przyjęcie górnej dopuszczalnej stawki czynszowej, progresywnie rosnącej co roku o 0,25% w.o. tak, aby do końca 2008 roku granica ta wynosiła 4% w.o.

2. 2. W październiku 2004 r. rząd niespodziewanie wycofuje się z ww. projektu przez wniesienie autopoprawki, znoszącej jakiekolwiek ograniczenia podwyżek czynszów, motywując to toczącą się przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu (ETPCz) sprawą „Hutten-Czapska przeciw Polsce". Przedłużenie obowiązywania czynszów regulowanych miało mieć wg rządu istotne znaczenie dla wyroku w sprawie o odszkodowanie na rzecz p. Hutten-Czapskiej z tytułu naruszenia jej prawa do poszanowania własności, chronionego przez Protokół nr l do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Rząd obawia się, że ewentualne wygranie sprawy przez skarżącą spowoduje lawinę podobnych pozwów o odszkodowanie ze strony innych właścicieli nieruchomości.

3. 3. Prawie równocześnie z ww. aulopoprawka rządową do Sejmu wniesiony zostaje poselski projekt SdPl, który przewiduje ochronę lokatorów przez dopuszczenie podwyżki czynszu w skali rocznej nie większej niż o 10% w stosunku do czynszu dotychczasowego.

4. 4. 22 grudnia 2004 r. Sejm uchwala znowelizowaną OchLokU. będącą połączeniem projektu rządowego i poselskiego oraz zawierającą 10% roczną barierę podwyżek czynszów wg koncepcji SdPl.

5. 5. W lutym 2005 r. ETPCz w Strasburgu wydaje wyrok w sprawie „Hutten-Czapska przeciw Polsce", według którego orzeczono z zawieszeniem konsekwencji odszkodowawczych, iż ograniczenia czynszowe nadal na ruszają prawa własności skarżącej, ergo prawa człowieka wg Konwencji, o której mowa w pkt 2; nadto Trybunał rozszerzył swoją konkluzję na ogół właścicieli nieruchomości, stwierdzając, iż polskie ustawodawstwo „nadal nakłada na prywatnych właścicieli lokali ograniczenia podwyżek czynszu za najem swoich lokali, uniemożliwiając im uzyskiwanie czynszów współmiernych do ogólnych kosztów utrzymania".

6. 6. 19 kwietnia 2005 r. Trybunał Konstytucyjny (TK), na skutek wniosku złożonego przez rząd za pośrednictwem Prokuratora Generalnego, wydaje wyrok orzekający o niezgodności z Konstytucją zapisów dotyczących ograniczeń podwyżek czynszów. Wskutek powyższego następuje ostateczne uwolnienie czynszów w prywatnych zasobach mieszkaniowych przy pozostawieniu jedynie możliwości zawieszenia podwyżki czynszu do czasu rozstrzygnięcia ewentualnego sporu sądowego.

W uzupełnieniu lej chronologii wydarzeń należy jeszcze podać, co następuje:

- do pkt. 5:

Trybunał w Strasburgu na skutek braku pełnych informacji

a) poczynił błędne założenie, iż czynsze w stanie prawnym do końca 2004 r, nie pokrywały kosztów utrzymania (p. analiza ekonomiczna w dalszej treści artykułu);

b) pominął fakt, iż dom skarżącej od dawna pozostaje w większości pustostanem (jedyna pozostała lokatorka jednego z czterech lokali po uzyskaniu przydziału zaadaptowała go do

celów mieszkalnych na swój koszt), a skarżąca, wg posiadanych przez Polskie Zrzeszenie Lokatorów (PZL) informacji, wynajmowała w przeszłości część domu jako hotel

turystyczny, czerpiąc z tego odpowiedni zysk;

- do pkt. 6:

Na rozprawie przed TK 19 kwietnia 2005 r. przedstawiciel Sejmu odstąpił od poparcia ustawy uchwalonej przez Sejm i opowiedział się za stanowiskiem rządu, a przedstawiciel Prokuratora Generalnego wystąpił w roli formalnego wnioskodawcy na rzecz uwolnienia czynszów. Obydwa te stanowiska są skrajnie przeciwne do stanowisk, jakie przedstawiciele Sejmu i Prokuratora Generalnego zajęli na rozprawie przed TK 2 października 2002 r., opowiadając się wówczas za odrzuceniem wniosku o stwierdzenie niezgodności z Konstytucja ograniczeń podwyżek czynszowych.

Tyle mówią fakty, a teraz przejdźmy do ich skomentowania na bazie stanowiska PZL, opartego na rzetelnej analizie problemu.

Uwolnienie czynszów, dotąd tzw. regulowanych, a potem ograniczonych dopuszczalną maksymalną stawką za 1m², jest zjawiskiem bezprecedensowym w całej historii Polski, również przedwojennej, oraz wobec ustawodawstwa krajów Unii Europejskiej, w których wszędzie jakieś bariery ochronne stanowią trwałą pozycję stanowionego prawa. Nie jest to żaden przejaw państwa opiekuńczego, lecz uzasadniony czynnik stymulacyjny w warunkach nierównowagi podaży i popytu oraz w warunkach braku autonomii woli obydwu stron, tj. gdy jedna ze stron umowy nie jest najemca potencjalnym, lecz najemcą istniejącym. Konieczność interwencjonizmu państwowego, nie tylko w mieszkalnictwie, wyznaczona jest nadto przez racje społeczno-ekonomiczne, przede wszystkim te, które dowodzą, że postępująca pauperyzacja społeczeństwa jest hamulcem rozwoju gospodarczego kraju i trzeba jej przeciwdziałać. Dobry ekonomista wie to doskonale i żadne inne argumenty na rzecz uwolnienia czynszów, które podnosi p. Cyran jak np. ,nieefektywna ekonomicznie alokacja mieszkań", „utrata wartości zasobu mieszkaniowego" itp., nie będą dla niego priorytetowe. Inne natomiast argumenty Autora, jak zahamowanie budownictwa nowych mieszkań" czy „rozwój niedoborów w zasobie mieszkaniowym", są po prostu bezzasadne, gdyż właściciele lokali niezamieszkanych j nowo wybudowanych już dawno otrzymali prawo wynajmu z czynszem wolnym. Sprawa dotyczy mieszkań zajmowanych przez lokatorów na mocy tzw. przydziałów, a przyczyny regulowania czynszów w tych lokalach wcale nie wygasły, gdyż jak dotąd transformacja gospodarki pogłębiła kryzys mieszkaniowy i społeczny.

Z całym naciskiem należy podkreślić, że uwolnienie czynszów na mocy wyroku TK 7. 19 kwietnia 2005 r. zostało wprowadzone wyłącznie z przyczyn politycznych, na skutek bezwzględnej realizacji doktryny „świętego prawa własności" z naruszeniem fundamentalnych, konstytucyjnych zasad prawnych oraz bez uzasadnienia ekonomicznego. Tymi fundamentalnymi zasadami prawnymi są:

- art. 64 Konstytucji RP. analogiczny w swej wymowie do prawa niemieckiego czy francuskiego, w myśl którego najem mieszkania, jako prawo majątkowe, podlega podobnie jak

własność równej dla wszystkich ochronie prawnej,

- art. 76 Konstytucji RP, w myśl którego władze publiczne chronią najemców przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi.

Pochodną naruszenia tych zasad jest naruszenie konstytucyjnie chronionych wolności i praw, jak życie prywatne i rodzinne (art. 47), zdrowie (art. 68), możliwość kształcenia (art. 70), ochrona dobra rodziny (art. 71).

Dowodem na brak uzasadnienia ekonomicznego dla uwolnienia czynszów niech będą następujące obliczenia i wnioski porównawcze:

· · wg raportu sporządzonego w roku 2000 dla TK przez UMiRM-u (dawny Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), w roku 199K czynsze oparte na przeciętnej wówczas stawce czynszowej odpowiadającej 1.3% w.o., pokrywały ok. 60% kosztów utrzymania budynków. Podwoiło to stopień pokrycia w stosunku do roku 1994, w którym przed wejściem ustawy o najmie czynsze w oparciu o stawki ustalane jeszcze centralnie na podstawie uchwały Rady Ministrów, pokrywały ok. 30% kosztów utrzymania. Oznacza to że przy dopuszczalnej prawnie do 31 grudnia 2004 r. wielkości stawki odpowiadającej 3% w.o. (a po l stycznia 2005 r. do czasu wyroku TK 3,3% w.o.) czynsze pokrywały koszty w ok. 140% [a przy 3,3% w.o. w ponad 150%. bo: (3.3 : 1.3) x 60 = 152];

· · wg monitoringu mieszkaniowego za 2001 r. przeprowadzonego przez IGM (Instytut Gospodarki Mieszkaniowej), na który zresztą rząd powołuje się w uzasadnieniu swojego ubiegłorocznego projektu ustawy, przy przeciętnej stawce odpowiadającej 1,0% w.o. w badanych zasobach, pokrycie kosztów wynosiło aż 68%. Oznacza to, że przy 3.0% w.o. czynsze pokrywałyby koszty w 204%, a przy 3,3% w.o. w 224%! Powyższy wynik jest niemal całkiem zgodny z wyliczeniem PZL-u dokonanym na podstawie danych pochodzących od Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości (p. nr 10/2004 „Administratora"), według którego czynsze już przy 2,7% w.o. pokrywają koszty w 200%. Nota bene zaliczenie do kosztów uzyskanego przychodu amortyzacji powoduje praktycznie zwolnienie właściciela z podatku dochodowego, przez co może on utworzyć fundusz remontowy, nie biorąc przy tym pod uwagę zysków z najmu lokali użytkowych;

· · wg statystki GUS-u za rok 2003 pomimo dużego zróżnicowania danych u poszczególnych dysponentów zasobów, przeciętny stopień pokrycia kosztów wpływami z czynszów wynosił 108% „ogółem badani przez GUS dysponenci zasobów mieszkaniowych mieli przychody w 2003 r. około 8% wyższe od kosztów utrzymania zasobów" - czytamy w artykule p. Gorczycy w „Administratorze" nr 2/2005 (nota bene obok repliki p. Cyrana).

Wartość 108%, po przeliczeniu wg danych z pkt. b, odpowiadałaby w badanych gminnych i prywatnych zasobach czynszowych przeciętnej stawce równej

ok. 1,6% w.o., gdyż 108: 68 = ok. 1,6 (inne zasoby jako non profit, a TBS-y jako zasoby o malej liczebności - pomijam).

Przy założeniu, że średnia stawka w zasobach gminnych w liczbie wg GUS-u ok. 1,3 miliona wynosiła ok. l,2% w.o. (zbyt mało by pokryć koszty), a średnia stawka w prywatnych zasobach czynszowych w liczbie wg GUS-u ok. 0,6 miliona wynosiła ok. 2,6% w.o. (zbyt dużo, by uznać zysk za godziwy), przeliczenie sprawdzające:

[(1,3x1,2) + (0,6x2,6)]: (1,3 + 0,6)

daje wynik w przybliżeniu odpowiadający właśnie wartości ok. l ,6. Potwierdza to wniosek wyciągnięty w pkt. b, że przy czynszach odpowiadających stawce 3% w.o. zysk właściciela wynosi ok. 100%, czyli koszty pokryte są w 200%, albowiem:

3 :1,6 = ok. 200 : 108

Wobec tak przekonywujących i przytłaczających dowodów ekonometrycznych oczywistą rzeczą jest, że informacje pochodzące ze strony PUWN (Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości) mające uzasadniać tezę, że czynsze nie pokrywają kosztów utrzymania, i opublikowane przez p. Cyrana w nr. 2/2005 „Administratora", są hipokryzją. Jakie jeszcze monitoringi i raporty NIK-u ma Autor na myśli, które by zaprzeczały powyższym wyliczeniom - nie wiadomo. Wiadomo natomiast, że NIK (Najwyższa Izba Kontroli) wypowiadała się przeciwko uwolnieniu czynszów, a nasuwający się na podstawie tych wyliczeń wniosek brzmi: w przeciętnych warunkach stawka czynszu pokrywająca tzw. wartość ekonomiczną plus stosowny zysk, powinna odpowiadać ok. 2,2-2,4 % wartości odtworzenia.

Dodatkowo warto przytoczyć tu końcowy fragment wspomnianego artykułu p. Gorczycy: „Chociaż daleko nam do dochodów gospodarstw domowych krajów «starej Unii Europejskiej^, by nie wspomnieć o około 50-letnim dystansie, jeśli idzie o standard mieszkaniowy, to mamy tylko o około 5punktów niższy udział wydatków na mieszkanie..." (chodzi tu o udział wydatków na mieszkanie w budżetach domowych, który wg GUS-u wynosił w Polsce w 2003 r. ok. 20,5%). Nie pokrywa się to oczywiście z tendencyjnym przedstawianiem sytuacji przez PUWN na rozprawie przed TK dn. 2 października 2002 r., która starała się dowieść, że wydatki te stanowią tylko 5% dochodu ludności brutto, a Trybunał w Strasburgu w późniejszym uzasadnieniu swojego wyroku łatwowiernie uznał to za prawdę.

Opisana powyżej krótko historia stanowienia ustawy mieszkaniowej na tle trudnych do zakwestionowania wniosków z analizy ekonomicznej nasuwa nieodparcie spostrzeżenie, że w Polsce, uwalniając czynsze (a nie urealniając) pod pretekstem demagogicznie głoszonych haseł, jak: „wprowadzenie normalności", „likwidacja renty mieszkaniowej", ..przywrócenie swobody dysponowania własnością" etc., rozminięto się całkowicie z ekonomią. Społeczność lokatorską zamieszkałą w prywatnych zasobach mieszkaniowych poddano presji prawa, którego nie znają współczesne cywilizowane gospodarczo kraje. Prawo i racja nie poszły ze sobą w parze, a właściciele - niektórzy nawet mocno zaskoczeni - otrzymali narzędzia prawne, jakich nigdy nie mieli i za pomocą których będzie można w majestacie prawa wyeksmitować każdego lokatora. Racjonalne i przemyślane postulaty PZL-u nie trafiły do rozsądku politycznego decydentów, bo go po prostu zabrakło.

Premedytacja jest tym większa, że dokonano tego po latach, w których państwo praktycznie wycofało się z pro społecznej polityki mieszkaniowej oraz zrzekło się jakichkolwiek zobowiązań wynikających z prowadzonej przez siebie publicznej gospodarki lokalami (np. brak lokali zamiennych, które byłyby konieczne dla lokatorów niemogących płacić wysokich czynszów). Gospodarka ta winna była obejmować nie tylko wydawanie przydziałów i regulowanie czynszów, lecz także takie gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi, by nie powstała tzw. luka remontowa. Zaniechano tego jednak na rzecz nowego budownictwa mieszkaniowego i innych sztandarowych inwestycji poprzedniego okresu, a dzisiaj zaniedbaniami z tamtych lat obciążono społeczność lokatorską. Nie tylko obciążono, ale cześć tej społeczności narażono teraz na ekonomiczna i socjalna degradację. Z jednej skrajności, gdzie rzeczywiście można było kiedyś mówić o przywileju zaniżonego czynszu dla lokatora (teza ministra Bratkowskiego do dziś stosowana), przeszliśmy do drugiej skrajności, gdzie należy mówić o przywileju zawyżonego czynszu dla właściciela. Czynsz należy uznać jako zawyżony, gdyż zysk z niego zawiera cześć nienależną pochodzącą z drenażu i tak mocno nadwerężonych już budżetów gospodarstw domowych.

Spekulacja w podnoszeniu czynszu, gdy lokator jest w przymusowej sytuacji mieszkaniowej, stanie się teraz rzeczywistością, podobnie jak prawo bytu uzyskała lichwa w bankach komercyjnych w sytuacji, gdy mieszkaniowy kredyt hipoteczny nie ma w Polsce żadnej alternatywy. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, na którym oparto TBS-y, praktycznie się nie liczy, bo nie ma do niego powszechnego dostępu. Spółdzielczość mieszkaniowa prze stała budować przy wsparciu państwa na dawnych zasadach lokatorskich, bo kapitał sprywatyzowano
odpowiednio. Gminy nie maja lokali komunalnych, bo zabrakło wsparcia ze strony budżetu centralnego. Lokatorzy czekają więc cierpliwie na następny „nowy ład mieszkaniowy" - zwłaszcza ci zamieszkali w prywatnych zasobach czynszowych, już teraz jako obywatele właścicielskiego państwa w państwie