Około 23 tys. krakowskich mieszkań znajduje się w prywatnych rękach. Czy jednak właściciel kamienicy może w każdej chwili wypowiedzieć lokatorom umowę najmu, podnieść czynsz albo podyktować takie warunki, których lokator nie będzie mógł zrealizować, a to znaczy, że będzie musiał się wyprowadzić?
Od 21 czerwca 2001 roku obowiązuje Ustawa o ochronie lokatorów. Wymieniono tam trzy powody, które mogą przyczynić się do eksmisji dotychczasowego najemcy. Są to: uporczywe uchylanie się od płacenia czynszu, zakłócanie porządku lub znęcanie się nad rodziną. W myśl ustawy, nie można wyeksmitować lokatora np. tylko z tego powodu, że właściciel kamienicy chciałby zmienić funkcję zajmowanego lokalu z mieszkalnej na użytkową. Nie można również wyrzucić na bruk m.in. osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży i rodzin z dziećmi w wieku szkolnym. Eksmitowanemu przysługuje prawo do zwrócenia się do sądu o przyznanie lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek rozpatrzenia sytuacji materialnej i rodzinnej każdej eksmitowanej osoby.
Tyle ustawa. Rzeczywistość często bywa jednak zupełnie odmienna. Zdarzają się
i eksmisje na bruk.
Pani Elżbieta J. kilkanaście lat zajmowała mieszkanie w kamienicy przy ul. Długiej 50 w Krakowie. Najpierw z rodzicami, a po ich śmierci sama stała się głównym najemcą, co potwierdził Wydział Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicowego Kraków Śródmieście.
Na początku lat 90. połowę udziałów w kamienicy nabył nowy właściciel Krzysztof Franczak. 23 maja 1995 r. zwrócił się on do Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia z pozwem o rozwiązanie umowy najmu z panią J. i jej eksmisję do "lokalu nr 4 położonego w tym samym budynku".
Pani J. nie przystała na tę zamianę, bowiem - jak dowiedziała się w referacie mieszkaniowym Wydziału Lokali i Budynków Urzędu Miasta Krakowa, nie ma prawnych możliwości uzyskania przydziału na proponowane mieszkanie. Mogłaby je zająć jedynie na drodze umowy cywilnoprawnej najmu, co nie dawało jej żadnej gwarancji na przyszłość.
Dla sądu ta odmowa stała się podstawą do wydania wyroku o rozwiązaniu stosunku najmu. Wyrok taki zapadł 9 sierpnia 1996 r. Sędzia Paweł Baranowski uznał, że istnieją "ważne przyczyny", pozwalające rozwiązać najem, nie ma natomiast żadnych przyczyn, by współwłaściciel wskazywał lokatorce lokal zastępczy. Mimo że lokatorka dołączyła w odpowiedzi na pozew stosowne zaświadczenie, będące potwierdzeniem jej prawa najmu, sędzia stwierdził, iż nie posiada ona żadnego prawa do tego mieszkania, można ją więc eksmitować na bruk. "Powodowi konieczny jest lokal, zajmowany przez pozwaną, albowiem w przypadku wynajęcia go na lokal użytkowy uzyska wyższe niż obecnie dochody - pisze w uzasadnieniu sędzia. - "Rozstrzygając o rozwiązaniu stosunku najmu na podstawie art. 33 ustawy, sąd winien brać pod uwagę interesy obu stron, w świetle ich uprawnień, powinności oraz potrzeb. (...) Zdaniem sądu taką ważną przyczyną uzasadniającą rozwiązanie stosunku najmu, jest odmowa najemcy zamiany dotychczas zajmowanego lokalu na inny mu równoważny, na takich samych zasadach jak dotychczas, uniemożliwiająca w ten sposób uzyskiwanie przez wynajmującego środków niezbędnych dla prawidłowego gospodarowania kamienicą, w szczególności zaś środków niezbędnych na remont. (...) W zakresie stosunków właściciel - najemca należy interes właściciela (o ile jest on uzasadniony okolicznościami) przedkładać ponad interes najemcy".
- Sąd, deklarujący ochronę interesu obu stron sporu, w najmniejszym stopniu nie wziął pod uwagę mojego interesu jako najemcy - mówi z goryczą pani Elżbieta. - Dał wiarę wyłącznie zeznaniom pana Franczaka, nie dokonując wcale oceny przedstawionych przeze mnie dowodów.
Pani J. odwołała się od tej decyzji do Sądu Wojewódzkiego, który w końcu, trzy lata później - w 1999 r. - rozpatrzył apelację pozwanej i uchylił decyzję Sądu Rejonowego. Do tego czasu lokatorka, na skutek trwającej wojny podjazdowej, bardzo poważnie zachorowała. Nie mając siły toczyć dalszej wojny, wyprowadziła się stamtąd, pozostawiając panu Franczakowi wolny lokal. Obecnie w jej byłym mieszkaniu działa bar orientalny, a w pomieszczeniach piwnicznych - salon masażu.
- To prawda, że lokatorów chroni ustawa, ale bronić muszą się sami - twierdzi Wojciech Kozdronkiewicz, prezes krakowskiego stowarzyszenia Lokatorzy w Obronie Prawa. - Oczywiście pomagamy, w uzasadnionych przypadkach piszemy pozwy do sądu, ale w gruncie rzeczy sprawa najbardziej obciąża eksmitowanego lokatora. W br. udało się nam wstrzymać wykonanie 15 egzekucji orzeczonych eksmisji. W większości przypadków dotyczyły rodzin biednych, wielodzietnych, z dziećmi specjalnej troski.
Preteksty do
bywają przeróżne. 67-letni lokator budynku przy ul. Sławkowskiej 30 otrzymał wyrok eksmisyjny, bo... nie wystąpił do nowego właściciela o wyrażenie zgody na zamieszkanie z nim konkubiny i poprzestał na uzyskanej 12 lat wcześniej zgodzie PGM-u. Ten wyrok również został podpisany przez sędziego Pawła Baranowskiego.
Budynek przy Sławkowskiej 30 gmina Kraków sprzedała za połowę wartości (!!!) Powszechnemu Towarzystwu Budownictwa Społecznego pod warunkiem wyremontowania go w ciągu czterech lat.
- Remont zaczął się od demolki - opowiada Tadeusz Struzik, jedyny lokator tej kamienicy, który wraz z konkubiną i jej synem zajmuje mieszkanie od 1986 r. Konkubina otrzymała stałe zameldowanie 22 października 1986 r. - za zgodą PGM. - Burzono podpory, stropy. Bałem się, że któregoś dnia wszystko zawali mi się na głowę.
Starszy pan wielokrotnie interweniował w Wydziale Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta Krakowa. Kontrole wykazały, że roboty wykonywane były bez stosownych zezwoleń, mimo że budynek został wpisany do rejestru zabytków Krakowa. W końcu Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nakazał właścicielowi wyłączyć z użytkowania mieszkanie zajmowane przez Tadeusza Struzika - z uwagi na zagrożenie katastrofą budowlaną.
Decyzji o wykwaterowaniu lokatora nadano rygor natychmiastowej wykonalności "ze względu na zagrożenie zdrowia i życia ludzi". Właściciel do dzisiaj jej nie zrealizował.
Dostarczył natomiast do sądu dokument, wnosząc o rozwiązanie umowy najmu z lokatorem i "ustalenie, że obowiązek dostarczenia pozwanemu lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie Kraków". Pretekstem była łatwa do sprawdzenia pomyłka w mapce inwentaryzacji architektonicznej. Jedno mieszkanie o powierzchni 50 m kw., zajmowane przez pana Struzika i jego konkubinę, oznaczono dwoma numerami. Właściciel wykorzystał ten fakt twierdząc, że pan Struzik bez jego zgody "podnajął" konkubinie jedno z mieszkań.
- Mieszkaliśmy razem i prowadziliśmy wspólne gospodarstwo, co trudno chyba traktować jako podnajmowanie lokalu - opowiada starszy mężczyzna.
Sąd (a konkretnie - sędzia Baranowski) odrzucił jednak jego argumenty i uznał, że żądania PTBS są uzasadnione. W listopadzie 1999 r. zapadł wyrok eksmisyjny.
I tym razem sędzia Paweł Baranowski uznał roszczenia właściciela bez sprawdzenia stanu faktycznego. 67-letni mężczyzna miał być eksmitowany na bruk. Uratowała go choroba i orzeczone przez ZUS inwalidztwo drugiej grupy. Zgodnie ze znowelizowanym w ub. roku prawem lokalowym, nie wolno eksmitować na bruk osób niepełnosprawnych. W tej sytuacji obowiązek zapewnienia lokatorowi mieszkania zastępczego prawdopodobnie spadnie na gminę.
Jerzy Rupikowski, prezes PTBS, nie poczuwa się do złamania umowy, zawartej przy zakupie kamienicy. Nie widzi też żadnego problemu w tym, że remont kamienicy ledwo się rozpoczął, choć 14 kwietnia br. minął termin jego zakończenia, będący warunkiem zakupu kamienicy. - Termin zawsze przecież można przedłużyć - śmieje się pan Rupikowski.
Ma rację. Wie, że za niedopełnienie warunków umowy nikt mu nic nie zrobi, a na pewno nie odbiorze mu kamienicy.
Mimo wszystko nie wspomina, że wystawił tę kamienicę na sprzedaż. Przed czterema laty kupił ją od gminy za niecałe 2 mln złotych. Dziś chce ją sprzedać za 1,4 mln dolarów.
w Krakowie od dłuższego czasu są już tajemnicą poliszynela.
- Po 1989 r. niektóre kancelarie prawnicze wyspecjalizowały się w odzyskiwaniu pożydowskich kamienic - mówi Wojciech Kozdronkiewicz. - Interes zwietrzyło też wiele biur adwokackich w Izraelu i Stanach Zjednoczonych. Adwokaci znajdują w księgach wieczystych lub w powojennych księgach adresowych nazwiska właścicieli, potem zaś szukają u siebie ludzi o tym samym nazwisku. Nietrudno się podszyć pod właściciela lub jego spadkobiercę - w księgach wieczystych bardzo często brakuje dat urodzenia właścicieli, imion rodziców i podobnych danych, pozwalających na pełną identyfikację. Dopiero dwa lata temu na nasz wniosek sądy krakowskie wprowadziły obowiązek sprawdzania danych personalnych nowych właścicieli przy dokonywaniu aktów notarialnych.
- Według naszej oceny, co najmniej 100 kamienic w Krakowie padło łupem oszustów - mówi Wojciech Kozdronkiewicz. - Jeszcze w latach 90. miasto miało pod opieką ponad 1000 kamienic czynszowych, w ostatniej dekadzie ponad 600 przeszło w prywatne ręce. Wystosowaliśmy ok. 150 zawiadomień do prokuratury o popełnieniu przestępstwa z tytułu zagarnięcia nieruchomości
O kilka kamienic w Krakowie upomina się Beata Goldstein, podająca się za córkę Izraela Kernera. Uznaje się ona także za spadkobierczynię majątku po jego bracie, Ascherze. Obydwaj byli właścicielami lub współwłaścicielami kilku mieruchomości. Są dowody, że za co najmniej dwie z nich właściciele otrzymali odszkodowanie w latach 60.
Każde wypłacone odszkodowanie powinno być odnotowane w księgach wieczystych.
- Układy były jednak "tajne łamane przez poufne". O ich istnieniu dowiedzieliśmy się dopiero w połowie lat 90., gdy przypadkowo wpadła nam w ręce decyzja Ministra Finansów stwierdzająca przejście na skarb państwa nieruchomości na mocy międzynarodowych układów. Gdy zwróciliśmy się o udostępnienie dokumentacji umów, Ministerstwo Finansów najpierw kategorycznie odmówiło. Później zaś przyznało, że posiada jedynie śladową ich dokumentację. Na tej niepełnej liście figurowały jednak nazwiska przedwojennych właścicieli budynku przy ul. Bujwida 11, którzy otrzymali odszkodowania za tę nieruchomość - opowiadają magistraccy urzędnicy.
Tymczasem w 1991 r. krakowski sąd przyznał Beacie Goldstein prawo do spadku po ojcu. W 1995 r. złożyła kolejny wniosek - tym razem o nabycie spadku po wuju Ascherze. To ostatnie postępowanie w 1998 r. zostało umorzone, pełnomocnicy nie dostarczyli bowiem dokumentów, potwierdzających tożsamość spadkobierczyni. Sprawa ponownie wróciła na wokandę sądową w 2000 roku. Pełnomocnik pani Goldstein powołuje się na testament Aschera, w którym ten zapisuje spadek siostrzenicy. Problem w tym, że Ascher nigdy nie miał siostry, a więc też siostrzenicy.
Zdaniem magistrackich urzędników, Beata Goldstein nigdy nie udowodniła, że jest tą samą Beatą, córką Izraela i spadkobierczynią majątku po jego bracie Ascherze.
- Próbowaliśmy tą sprawą zainteresować prokuraturę - dodaje F. Brandys. - Postępowanie sprawdzające toczy się już od kilku miesięcy.
Już w 1994 r. gmina Kraków, powołując się na decyzję o przyznaniu odszkodowania właścicielom budynku przy ul. Bujwida 11, wystąpiła do Ministerstwa Finansów o wydanie decyzji, stwierdzającej przejęcie nieruchomości na rzecz skarbu państwa. Decyzja zapadła dopiero w 2001 r. Nieruchomość została wówczas wpisana do księgi wieczystej na rzecz skarbu państwa. Zakwestionował to jednak pełnomocnik pani Goldstein, radca prawny Paweł Baranowski, ten sam, który kilka lat wcześniej, jeszcze jako sędzia, podjął niekorzystne dla lokatorów decyzje. Teraz zaskarżył decyzję ministra finansów w Naczelnym Sądzie Administracyjnym.
- Z mojej wiedzy wynika, że odszkodowanie zostało przyznane nie za pozbawienie prawa własności, a jedynie za uniemożliwienie korzystania z niego. Poza tym z tego co wiem, ani Ascher, ani drugi współwłaściciel, Hirsch, ostatecznie nie pobrali pieniędzy - mówi dziś Paweł Baranowski.
Poprzednim pełnomocnikiem rzekomej spadkobierczyni był Marek P., który przez prawie 15 lat występował przed sądami jako pełnomocnik w różnych sprawach, aż do momentu, gdy wyszło na jaw, że nie ma do tego żadnych uprawnień. W czasie, gdy reprezentował przed NSA interesy pani Goldstein, toczyło się już przeciwko niemu w prokuraturze postępowanie o bezprawne wykonywanie zawodu adwokata.
Paweł Baranowski, były sędzia Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia, który przejął po P. sprawę, twierdzi: - Stało się to zupełnie naturalnie - mój poprzednik zaczął chorować. O postępowaniu prokuratorskim przeciwko niemu nie wiedziałem, zresztą nie miałoby to żadnego wpływu na moją decyzję.
Kilkanaście dni temu NSA odrzucił apelację pełnomocnika Baranowskiego. Równocześnie jednak w krakowskim sądzie inni pełnomocnicy nadal próbują udowadniać prawa Beaty Goldstein m.in. do kamienicy przy Bujwida 11.
Paweł Baranowski, reprezentujący obecnie przed NSA interesy Beaty Goldstein, nie jest już sędzią. Dlaczego? - Oficjalnie mogę powiedzieć tylko tyle, że chciałem sprawdzić się w innym zawodzie. Prywatnie - że nie podobały mi się stosunki w sądownictwie. Na kpinę zakrawają panujące tam warunki i wynagrodzenia sędziowskie. Chociaż to nie wynagrodzenie było decydującym czynnikiem w przypadku mojego odejścia z sądu - mówi.
Jeszcze jako sędzia orzekał w kilku sprawach, rozstrzygając kwestie własności krakowskich kamienic. Jedną z nich, dotyczącą kamienicy w Rynku Głównym, znanej jako Dom Cellarych pod Obrazem Najświętszej Marii Panny, opisywaliśmy już na naszych łamach. Ówczesny asesor Sądu Rejonowego Paweł Baranowski podjął takie decyzje, które w konsekwencji umożliwiły przejście kamienicy na własność prywatnej Fundacji Familijnej Rodziny Wentzlów. Fundacją kierują m.in. szefowie firm, mające tam swoje siedziby.
- Sytuacja, gdy nawet słuszne prawa interpretuje się dowolnie, a wszystko zależy w gruncie rzeczy od pieniędzy, w efekcie rodzi bezprawie - mówi Wojciech Kozdronkiewicz. - Wpływowe, bo silne finansowo lobby właścicieli wywiera rozliczne naciski na władzę. Przekazuje sobie nawzajem informacje, jak działać, jakich użyć środków, by nękać i pozbyć się lokatorów, a wiele z tych metod działania znajduje życzliwe poparcie wśród sędziów, którzy podobnie jak Paweł Baranowski, są kamienicznikami, a więc rozumieją problem... Cel uświęca środki, a idzie o wielkie pieniądze!