Dziennik Polski, 16 czerwca 2000
Alternatywy 39
Zdaniem sądu, sytuacja
konfliktowa w kamienicy nie przekreślała predyspozycji Jana L. do stanowiska
zarządcy
Czy można kilkakrotnie
zamienić tę samą garsonierę i przejąć tym sposobem połowę zabytkowej kamienicy
w centrum miasta? Można. Udowodnił to Jan L. Legalnie - jak zapewnia. I choć
radni dzielnicy, na terenie której budynek się znajduje, twierdzą, że
przejmowanie przez rodzinę L. mieszkań z zasobów gminy odbyło się "z
rażącym naruszeniem prawa", nikomu włos z głowy dotychczas nie spadł.
Sprawę ostatecznie zamknęło orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w
Krakowie, stwierdzające, iż "skutki prawne decyzji o zamianie mieszkań -
podjętych, co prawda, z naruszeniem prawa - są nieodwracalne".
Z akt sprawy: 24 marca 1991 r. Ewa L., właścicielka garsoniery przy ul. Koniunkcji 25/100, dokonała dobrowolnej zamiany mieszkań z Zofią R., najemczynią lokalu przy ul. Alternatywy 39/3. Pani R. została właścicielką garsoniery, Ewa L. wraz z mężem - na podstawie decyzji prezydenta Krakowa - otrzymała zaś przydział na mieszkanie przy ul. Alternatywy. 25 maja 1992 r. Jan L. wykupił od gminy ten lokal. 26 października - umową darowizny - przekazał go małoletniemu synowi Dawidowi.
Zanim mieszkanie pod
"trójką" zmieniło właściciela, 11 lutego 1992 r. Ewa L. złożyła do
Wydziału Mieszkaniowego kolejny wniosek o zamianę garsoniery przy ul.
Koniunkcji 25/100 na mieszkanie w kamienicy przy ul. Implikacji 14. Przydział
na to mieszkanie posiadała Czesława W. Tym razem pani L. występowała jako
najemczyni garsoniery. Wystarczyło jednak, że przedłożyła w urzędzie pisemną
zgodę właścielki, pani R., na zamianę. Kolejna decyzja o zamianie mieszkań
zapadła już 2 marca 1992 r.
Następna - 24 marca 1992 r.
Tym razem Ewa L. zamieniła się mieszkaniem z Krystyną K., posiadającą przydział
na lokal pod "dwójką" w budynku przy ul. Alternatywy 39.
Pełnomocnikiem pani K. przy zamianie mieszkania był mąż Ewy L.
Leczenie i
zamiany
W tym czasie rodzina L.
posiadała kilka tytułów prawnych do mieszkań w Krakowie. Oprócz dwóch -
własnościowego i lokatorskiego - uzyskanych z zasobów gminy w wyniku zamian, w
kamienicy przy Alternatywy 39 lokal własnościowy posiadała także ich 12-letnia
wówczas córka (otrzymała go w spadku po babci). Dodatkowo Jan L. posiadał
własnościowe spółdzielcze mieszkanie w innym rejonie miasta. Gdy sprawa wyszła
na jaw, radni Dzielnicy I wystąpili do prezydenta miasta o zarządzenie kontroli
wewnętrznej "we właściwych dla
sprawy służbach Wydziału Lokali i Budynków Urzędu Miasta Krakowa".
- Sprawa ma nie tylko wymiar
prawny, ale i etyczny. Kontrahentki zamian mieszkań to osoby starsze i samotne.
Z racji adresu zamieszkania były objęte opieką lekarską w Przychodni Rejonowej
nr 1 przy ul. Skawińskiej, w której na stanowisku lekarza zatrudniona była Ewa
L. Ona je leczyła i meldowała się w ich mieszkaniach. Jej mąż, Jan L., był zaś
ich pełnomocnikiem przy zamianach mieszkaniowych. Wkrótce po przeprowadzeniu
transakcji kontrahentki umów zamian umierały. Przykładowo; 10 kwietnia 1992 r.
Ewa L. zameldowała się w mieszkaniu Czesławy W., zamiana lokalu nastąpiła 24
czerwca, a pani W. zmarła 13 lipca 1992 r. - argumentował Zarząd Dzielnicy I
Miasta Krakowa.
Okoliczności zamian mieszkań
pozostaną tajemnicą. W 1996 r. Wydział Lokali i Budynków UMK złożył wprawdzie w
tej sprawie doniesienie do prokuratury, jednak nie znaleziono podstaw do
wszczęcia dochodzenia. Ewa L. zmarła w ub. roku. Jej mąż nie zamierza zaś
obecnie rozmawiać z dziennikarzami na temat szczegółów transakcji. Przyznaje,
że był autorem pomysłu i zapewnia, iż wszystko odbyło się zgodnie z literą
prawa.
Nieodwracalny
błąd?
Interwencje radnych niewiele
wskórały. Wprawdzie w 1993 r. Kolegium Odwoławcze przy Sejmiku Samorządowym
dawnego województwa krakowskiego unieważniło decyzje o zamianach mieszkań,
stwierdzając, iż doszło do "rażącego
naruszenia" obowiązującego wówczas prawa lokalowego - zakazującego
zajmowania przez jedną osobę lub małżonków dwóch lub więcej mieszkań -
postanowienie to jednak uchylił Naczelny Sąd Administracyjny.
Samorządowe Kolegium,
rozpatrując po raz drugi sprawę, znacznie złagodziło swe poprzednie stanowisko.
Uznało bowiem, że "naruszenie prawa
nie miało charakteru rażącego" i nie uzasadnia stwierdzenia
nieważności decyzji o zamianach mieszkań. "W obowiązującym stanie prawnym brak jest przepisów nadających organom
administracji kompetencję do przywrócenia stanu poprzedniego. Tak więc
odwrócenie skutków prawnych decyzji podjętych - co prawda - z naruszeniem prawa
nie leży obecnie w granicach właściwości organów orzekających" - tym
stwierdzeniem Kolegium ostatecznie rozstrzygnęło sprawę.
Urzędnicy magistraccy nie
chcą dziś oficjalnie komentować decyzji, na podstawie których rodzina L.
przejmowała mieszkania w kamienicy. - To był błąd. Niestety, nie do naprawienia
- stwierdza lakonicznie Anna Tatara z Oddziału Lokali Mieszkalnych Wydziału
Architektury, Geodezji i Budownictwa UMK. Nieoficjalnie i przy zastrzeżeniu
"tylko bez żadnych nazwisk"
inni pracownicy urzędu mówią: - Takie kombinacje nie mogłyby dojść do skutku
bez współdziałania państwa L. z którymś z urzędników.
Były pracownik Wydziału
Prawnego UMK wprost przyznaje, że umowę notarialną - przy zakupie przez Jana L.
mieszkania nr 3 w kamienicy przy ul. Alternatywy 39 - w imieniu skarbu państwa
podpisał urzędnik, w stosunku do którego prowadzone było postępowanie karne za
nadużycia w sprawach mieszkaniowych.
Pozew
kuratora
Korzystne dla rodziny L.
rozstrzygnięcie Kolegium Odwoławczego nie zamknęło ostatecznie sprawy.
Przeciwnie - konflikt wokół kamienicy zaczął przebierać na sile. Akta dotyczące
budynku przy ul. Alternatywy 39 w dalszym ciągu krążą po prokuraturze, sądach i
najrozmaitszych urzędach. Początkowo spór toczył się między Janem L. i gminą,
współwłaścicielką kamienicy. Chodziło głównie o zyski z wynajmu lokali
użytkowych. Kiedy jednak Jan L. odciął dopływ wody do niektórych pomieszczeń i
wystąpił do sądu z pozwami o eksmisję najemców, siłą rzeczy do konfliktu
zostali włączeni lokatorzy.
- Jan L. już w grudniu 1991
r. zwrócił się do nas o przyznanie mu zarządu budynkiem - opowiadają urzędnicy
z Zarządu Budynków Komunalnych. - Odmówiliśmy, bo naszym zdaniem nie dawał
gwarancji prawidłowego spełniania tej funkcji. Zarząd kamienicą to nie tylko
ewentualny remont i sprzątanie, ale przede wszystkim odpowiednie traktowanie
lokatorów. Najemcy zarzucali mu tymczasem arogancję i skłonność do konfliktów.
Podobne obawy wyrażali radni Dzielnicy I. Odmowa przekazania zarządu
uzasadniona była również tym, iż w kamienicy znajdowały się dwa lokale użytkowe,
należące do gminy i przynoszące jej znaczne dochody.
Jan L. nie pogodził się
jednak z takim stanowiskiem gminy i w styczniu 1993 r. wystąpił w tej sprawie
do sądu. Pozew formalnie "firmowała"
kurator sądu dla nieletnich, reprezentująca małoletnie dzieci państwa L.,
właścicieli dwóch mieszkań w kamienicy. Jan L. był jedynie uczestnikiem
postępowania. Stanowisko gminy w tej sprawie było niezmienne. Radca prawny UMK
wniósł o odrzucenie pozwu. "Pan L.
jest osobą konfliktową, zmierzającą w istocie do zagarnięcia dla siebie i
swojej rodziny całości praw do kamienicy. Nie daje gwarancji materialnej
dbałości o budynek, gdyż przede wszystkim nie realizuje ustawowych obowiązków -
przez wiele lat nie uiszczał czynszu dzierżawnego za mieszkania" -
argumentował.
Tradycje
gospodarskie?
Sąd Rejonowy dla Krakowa
Śródmieścia przychylił się jednak do wniosku dzieci państwa L. i ustanowił ich
ojca zarządcą kamienicy. "Właścicielem
działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym przy ul. Alternatywy 39 jest Gmina
Kraków. Agnieszka i Dawid L., małoletnie dzieci Jana L., są właścicielami
lokali mieszkalnych nr 5 i 3. Z własnością tych lokali związany jest udział we
współwłasności budynku oraz udział w użytkowaniu wieczystym działki. W budynku
znajdują się dwa lokale użytkowe oraz cztery lokale mieszkalne. Trzy z nich
zajmują małoletni i ich przedstawiciele ustawowi, rodzice, będący najemcami
lokalu mieszkalnego nr 2. W czwartym lokalu zamieszkują osoby, nie posiadające
określonych uprawnień do lokalu (rodzina byłych dozorców). Natomiast lokale
użytkowe pozostają w dyspozycji wieloletnich najemców lub ich spadkobierców
przy nieznacznej wysokości stawki czynszowej" - ustalał stan faktyczny
sąd.
Uzasadniając postanowienie o
przekazaniu Janowi L. zarządu kamienicą sąd stwierdził m.in.: "Przeprowadzone postępowanie wykazało brak
porozumienia między właścicielami, co powoduje, że kamienica jest zaniedbana,
brudna, zagrzybiona, brak w niej radykalnych prac remontowych poprawiających
stan techniczny i podnoszących estetykę. Taki stan powoduje dalsze stopniowe
pogarszanie substancji budynku. Wreszcie nieruchomość na skutek braku
prawidłowego zarządu nie przynosi żadnego dochodu. Działania
"reprezentującej" gminę Kraków sp. z o.o. "Kazimierz" mają
charakter tylko działań doraźnych, realizujących się głównie w bieżącej
obsłudze administracyjnej. Brak środków w gminie na tego rodzaju działania jest
powszechnie znany.
(...)Biorąc powyższe pod uwagę, sąd uznał za konieczne wyznaczenie
zarządcy dla tej nieruchomości. (...)Jan L. nie jest zaangażowany w pracę
zawodową, jest rencistą. Pochodzi z rodziny o tradycjach gospodarskich. (...) Z
dokonanych ustaleń wynika, iż jest osobą blisko związaną ze sprawami
nieruchomości, żywotnie zainteresowaną jej problemami. Dysponującą dodatkowo
odpowiednim przygotowaniem oraz środkami finansowymi, mogącymi służyć do
należytego utrzymania budynku." Zdaniem sądu, sytuacja konfliktowa w
kamienicy nie przekreślała predyspozycji Jana L. na stanowisko zarządcy. "Jako osoba wyznaczona przez sąd musi on
działać ściśle pod jego kontrolą. Stąd brak obawy o naruszenie praw drugiego
współwłaściciela nieruchomości, który może sam sygnalizować dostrzegane
nieprawidłowości, a nadto wszczynać inne postępowania zmierzające do ochrony i
zachowania swych praw" - brzmiało uzasadnienie.
Od orzeczenia tego radca
prawny gminy wniósł rewizję. Została ona jednak odrzucona przez Sąd Wojewódzki
w Krakowie.
Znikoma
szkodliwość?
- Nasze obawy związane z
przejęciem przez Jana L. zarządu kamienicą, niestety, nie były na wyrost -
opowiadają pracownicy Zarządu Budynków Komunalnych. - Nowy zarządca rozpoczął
swe "rządy" w kamienicy od
wypowiedzenia umowy najmu właścicielom zakładu blacharskiego i cukierni, które
zlokalizowane były w części budynku, będącej wyłączną własnością gminy.
Następnie wystąpił do sądu o ich eksmisję, a w końcu odciął dopływ wody, nie
tylko uniemożliwiając prowadzenie działalności gospodarczej, ale i stwarzając
zagrożenie epidemiologiczne.
11 kwietnia 1997 r. radca
prawny gminy Kraków wystąpił do sądu o zmianę zarządcy nieruchomości. Sprawa
trafiła na wokandę po upływie niemal roku. Rodzina Ś., zajmująca mieszkanie pod
"czwórką", twierdzi, że przeżywała w tym czasie gehennę. -
Wykonywanie zarządu Jan L. rozpoczął od żądania wpłacania należności za czynsz
i media na podane przez siebie konto bankowe. Regularnie płaciliśmy te
należności, lecz na konto Zarządu Budynków Komunalnych, bowiem to gmina jest
właścicielem zajmowanego przez nas mieszkania. Mimo wyjaśnienia tej kwestii
przez ZBK, zarządca regularnie domagał się opłat i w kwietniu 1997 złożył w
sądzie pozew o eksmisję. Sąd oddalił pozew, ale dwa tygodnie później zarządca
odłączył dopływ wody do naszego mieszkania - opowiada Sławomir Ś.
Sprawa odcięcia dopływu wody
trafiła do prokuratury. Doniesienie przeciwko Janowi L. złożyli Sławomir Ś.
oraz jeden z najemców lokali użytkowych. Jan L. wyjaśniał, że odciął wodę, gdyż
najemcy mu za nią nie płacili. Po 9 miesiącach prokuratura umorzyła
dochodzenie, uznając, że stopień społecznego niebezpieczeństwa czynu był
znikomy. Zażalenie na to postanowienie złożył zarówno podejrzany - Jan L. - jak
i poszkodowany - Sławomir Ś. Sąd podtrzymał orzeczenie prokuratury. Zmienił
tylko podstawę umorzenia postępowania. Zdaniem sądu, odłączenie dopływu wody i
utrudnianie korzystania z mieszkania - w myśl nowego kodeksu karnego - nie nosi
znamion czynu zabronionego.
Wyrzuci na
bruk?
- W końcu zawarliśmy ugodę z zarządcą, zgodnie z którą państwo Ś. płacą na jego konto czynsz i należności za media. Lokal należy do gminy i w końcu wyegzekwujemy zwrot tych pieniędzy. Będziemy się procesować z panem L. Zawarliśmy jednak ugodę, by nie ryzykować eksmisji lokatorów. Zanim sąd podejmie decyzję, oni mogą znaleźć się na bruku - mówią pracownicy Zarządu Budynków Komunalnych.
Lokatorzy zarzucają z kolei
urzędnikom opieszałość. - Nie potrafię zrozumieć, jakim sposobem w budynku
wpisanym do rejestru zabytków doszło do samowolnego naruszenia struktury
wewnętrznej, poprzez połączenie piwnic oraz dwóch lokali mieszkalnych,
stanowiących własność gminy i pana L. Komisja Nadzoru Budowlanego dokonała
oględzin kamienicy i wydała stosowne zalecenia, do których zarządca oczywiście
się nie zastosował. Gmina przeszła nad tym do porządku dziennego.
Podobnie potraktowała
wynajęcie przez zarządcę lokalu użytkowego, który przecież należy do gminy.
Zarządca, jak może utrudnia nam życie. Wymeldował np. moją żonę i dzieci z
mieszkania. Gdy zwracamy się do urzędników o pomoc, ci odsyłają nas do sądu,
który ustanowił zarządcę i sprawuje nad nim kontrolę. Sąd z kolei ignoruje
wszelkie nasze wnioski, twierdząc, że lokatorzy nie mogą być stroną w
postępowaniu - mówi Sławomir Ś.
W marcu 1998 r. Sąd Rejonowy
dla Krakowa Śródmieścia wydał postanowienie zakazujące zarządcy kamienicy
wykonywania prac remontowych i adaptacyjnych w lokalach użytkowych. Ograniczył
także jego obowiązki m.in. do zawierania umów o dostawę mediów, utrzymywania
należytego porządku na terenie posesji, pobierania od najemców opłat za wodę i
wywóz odpadów oraz zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości. W postanowieniu
nie ma mowy o zawieraniu umów o najem lokali użytkowych.
Na zarzuty lokatorów
urzędnicy z Oddziału Rozwoju Mieszkalnictwa odpowiadają: - Mimo wydania przez
sąd postanowienia - zgodnego z interesem gminy - nie mogliśmy podejmować
żadnych działań związanych ze swobodnym dysponowaniem lokalami użytkowymi, gdyż
pan L. zaskarżył postanowienie i stało się ono nieprawomocne.
Pod koniec ub. roku Sąd
Okręgowy w Krakowie podtrzymał jednak postanowienie sądu rejonowego. Stało się
więc ono prawomocne. Niestety, ta informacja nie dotarła dotąd do Zarządu
Budynków Komunalnych. Urzędnicy, z którymi rozmawiałam, zapewniali, że nie
znają ostatecznego rozstrzygnięcia.
(Nazwisko zarządcy i nazwy ulic zostały
zmienione)