Dziennik Polski, 24.VIII.2002, nr 197 (17687)

Lokatorzy bez ochrony?

4 września Trybunał Konstytucyjny wyda wyrok w sprawie zasad ustalania czynszów

(INF. WŁ.) 4 września Trybunał Konstytucyjny ma orzec, czy zasady ustalania czynszów regulowanych są zgodne z konstytucją. Obecnie obowiązujące przepisy są bardzo korzystne dla najemców, a bardzo niekorzystne dla właścicieli mieszkań.

Za 10 dni sytuacja może się zasadniczo zmienić, wszystko wskazuje bowiem na to, że trybunał uchyli obowiązujące przepisy. Wprawdzie rząd co jakiś czas proponuje kolejne rozwiązania korzystne dla lokatorów, ale nie zajmuje się jednak najważniejszą sprawą - zasadami ustalania czynszu.

Przez kilka miesięcy Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast pracował nad nowelizacją Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przygotowany projekt zawierał propozycję znacznego podniesienia czynszów, ale po uzgodnieniach resortowych na posiedzenie rządu trafił już tylko projekt w bardzo okrojonej formie. Tak naprawdę rząd zaproponował jedynie zmianę dotyczącą zawierania umów najmu na wolnym rynku. Obecnie umowa na czas określony musi być zawarta na co najmniej 3 lata, a nowelizacja zakłada likwidację tego ograniczenia. Projekt ustawy trafił do Sejmu.

Za późno

Obecnie Urząd Mieszkalnictwa pracuje nad kolejnym projektem, który ma zapewnić lokatorom większą ochronę. Tym razem chodzi o nowelizację Ustawy o gospodarce nieruchomościami i zasady sprzedaży budynków mieszkalnych. Dziś lokatorzy takich budynków mają pierwszeństwo przy wykupie zajmowanych mieszkań, ale tylko wtedy, gdy gmina sprzedaje pojedyncze lokale.

Gdy gmina chce pozbyć się całej kamienicy, może sprzedać ją prywatnemu inwestorowi, bez pytania lokatorów, czy chcą wykupić mieszkania. Do ustawy ma być wprowadzony przepis zakazujący sprzedawania całych budynków, jeśli lokatorzy chcieliby wykupić zajmowane przez siebie pojedyncze lokale.

Proponowana regulacja jest jednak spóźniona. Do "hurtowej" sprzedaży budynków z lokatorami dochodziło przede wszystkim w połowie lat 90. Prywatni inwestorzy kupowali wtedy całe budynki, a później odsprzedawali pojedyncze mieszkania lokatorom, często zarabiając na tym niemałe pieniądze. Po spóźnionych protestach "sprzedanych" lokatorów dano im pierwszeństwo przy sprzedaży mieszkań. Obecnie jednak nacisk społeczny jest już tak duży, że gminy nie decydują się (z nielicznymi wyjątkami) na sprzedawanie budynków razem z lokatorami.

Czynsze przed trybunałem

Na 4 września wyznaczono rozprawę Trybunału Konstytucyjnego w sprawie zasad ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych. Trybunał rozpozna skargę rzecznika praw obywatelskich, który zarzucił Ustawie o ochronie praw lokatorów sprzeczność z zasadą ochrony praw własności. Ustawa nakłada bowiem na właścicieli m.in. obowiązek utrzymania budynków mieszkalnych w należytym stanie technicznym, ale nie zapewnia im odpowiednich wpływów z czynszów, których podwyżki znacznie ograniczono.

Orzeczenie trybunału jest raczej przesądzone; obowiązujące zasady zostaną uznane za sprzeczne z konstytucją. Przemawia za tym choćby to, że obowiązujące obecnie przepisy w zakresie ustalania czynszów są jeszcze bardziej niekorzystne dla właścicieli budynków mieszkalnych niż poprzednie, które zostały uchylone blisko 2 lata temu.

Pozostaje tylko jedna niewiadoma - czy tym razem - tak jak poprzednio - trybunał da posłom czas na naprawienie niekonstytucyjnego przepisu, czy też uchyli go od razu. Za tym, by nie wyznaczać już 1,5-rocznego terminu dostosowania przepisów do konstytucji może przemawiać to, że poprzedni okres wykorzystano na uchwalenie jeszcze bardziej niekonstytucyjnych przepisów.

Z drugiej jednak strony, jeżeli nie będzie ograniczeń w podwyżkach czynszu, właściciele budynków będą chcieli odbić sobie poniesione w ostatnich latach straty, ustalając tak wysokie czynsze, że części lokatorów nie będzie na nie stać.

****

Obecnie podwyżka czynszu uzależniona jest od inflacji. Największa podwyżka w skali roku - dotyczy to najniższych czynszów - może przekroczyć wskaźnik inflacji o 50 proc. Zakładając, że obecna inflacja wynosi około 2 proc., to w przyszłym roku maksymalna podwyżka sięgnęłaby 3 proc. Według danych Urzędu Mieszkalnictwa, obecne stawki czynszów pokrywają niewiele ponad połowę kosztów bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych (nie mówiąc już o remontach).

W Polsce około 2,5 mln najemców płaci czynsze ustalane zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, z czego 600 tys. to lokatorzy prywatnych budynków.

Problem pogodzenia interesów właścicieli mieszkań i interesów lokatorów od wielu lat jest odsuwany przez kolejne rządy na później. To powoduje, że problem jest coraz większy, a jego rozwiązanie - coraz trudniejsze.

Zbliżająca się kampania wyborcza do samorządów nie zapowiada, by i tym razem było inaczej, bo nikt nie zaryzykuje utraty kilkumilionowego elektoratu. Najkorzystniej dla polityków byłoby, gdyby Trybunał Konstytucyjny ponownie wyznaczył czas na naprawienie błędu, bo wtedy przed wyborami można by coś obiecać i lokatorom, i właścicielom, a potem spełnić obietnicę tylko wobec jednej grupy (albo żadnej). I znowu odwlekać decyzję aż do następnych wyborów.

GRZEGORZ SKOWRON