Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
IM-LJ/224/2002
Prezes
Zarządu Głównego
Polskiego Zrzeszenia Lokatorów
Pani mgr Alicja Sarzyńska
Szanowna Pani Prezes,
Nawiązując do pisma z dnia 25 marca 2002 r. znak: ZG-29/02/BKR/16, skierowanego do Wicepremiera Ministra Infrastruktury Pana Marka Pola, przy którym załączony został wycinek prasowy Dziennika Polskiego zawierający rozmowę z Panem Magnusem Hammerem (sic – zrk), Sekretarzem Generalnym Międzynarodowej Organizacji Lokatorów – IUT, uprzejmie informuję, iż z treści tej rozmowy wynika, iż Pan Sekretarz nie został w pełni poinformowany o przepisach obowiązujących w Polsce w zakresie ochrony praw lokatorów, a w szczególności dotyczących wypowiedzenia stosunku prawnego, ochrony przed eksmisją do nikąd oraz przed nadmiernym podwyższeniem czynszu.
Jednym z problemów poruszonych przez Pana Sekretarza jest zamieszkiwanie lokatorów w budynkach prywatnych. W Jego odczuciu właściciele budynków porzucili swoje mienie a teraz przywraca się im dawną własność i na tym tle wypowiada się najem lokatorów z 3 letnim wypowiedzeniem.
W tej sprawie wyjaśniam, że do czasu wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tj. do dnia 12 listopada 1994 r. obowiązywały od 1946 roku przepisy o reglamentacji najmu lokali mieszkalnych, które obejmowały znaczną większość miast. Wolne lokale były oddawane w najem na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych przez organy administracji rządowej, a następnie samorządowej. W tym trybie były zasiedlane również opróżnione lokale w budynkach stanowiących własność osób fizycznych. Nie była do tego potrzebna zgoda właściciela budynku, a organy wydające decyzje kierowały się obowiązującymi kryteriami przydziału mieszkań. Właściciele tych budynków oraz ich najbliższa rodzina w wielu wypadkach nie mieli szans zamieszkania w swojej własności, gdyż nie spełniali obowiązujących kryteriów. Z dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy wydane w przeszłości decyzje administracyjne o przydziale lokali mieszkalnych stały się z mocy art. 56 tej ustawy umowami najmu zawartymi na czas nieokreślony.
W toku prac nad projektem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Komisja sejmowa wzięła pod uwagę wspomniane wyżej okoliczności i uznała za celowe i uzasadnione stworzenie możliwości zamieszkiwania właścicieli oraz ich najbliższych we własnych nieruchomościach.
Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) właściciel może wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu w terminie 3 lat, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego. Przepis ten stosuje się też w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
Aby zapobiec ewentualnym wypadkom obejścia prawa ze strony właścicieli zostały w ust. 6 art. 11 ustawy przewidziane sankcje grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania stosunku prawnego. Sankcje te polegają na obowiązku zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu, a także poniesieniu kosztów powrotu lokatora do poprzednio zajmowanego lokalu.
Ustalając trzyletni okres wypowiedzenia stosunku prawnego ustawodawca uznał, że jest on wystarczający dla zapewnienia możliwości uzyskania uprawnień do używania innego lokalu mieszkalnego lokatorowi, którego sytuacja materialna na to pozwala.
Jeżeli w okresie wypowiedzenia nie będzie mógł we własnym zakresie uzyskać innego mieszkania i zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie. Sąd rozpatrując powództwo właściciela o nakazanie lokatorowi opróżnienia lokalu ustali i oceni, czy były spełnione przesłanki niezbędne do wypowiedzenia stosunku prawnego.
Sąd orzeknie także z urzędu, czy lokatorowi lub osobom wspólnie z nim mieszkającym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego ze względu na ich sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie będzie przy tym mógł odmówić takiego uprawnienia osobom, o których mowa w art. 14 ust. 4 ustawy tj. kobiecie w ciąży, małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkującemu, jak również obłożnie choremu, emerytowi i renciście spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnemu i osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie wykonania opróżnienia przez niego lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Najemcy, którzy nie kwalifikują się do uzyskania lokalu socjalnego, powinni w zależności od swoje sytuacji finansowej, podjąć starania o mieszkanie z zasobów gminy, spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwa budownictwa społecznego lub innych.
Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 4 ust. 2) gmina na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, z także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Aktualnie pomoc państwa na rzecz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach realizowana jest w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.) i utworzony Krajowy Fundusz Mieszkaniowy.
Z załączonego wywiadu prasowego wynika, iż Pan Sekretarz przysłuchiwał się poradom prawnym w siedzibie Polskiego Zrzeszenia Lokatorów w trakcie których „wiele spraw dotyczyło 3-letniego wypowiedzenia najmu. Jedna z kobiet żaliła się, że podniesiono jej czynsz z 3 zł za m2 do 21 zł.”.
Wyrażam pogląd, że należało poinformować Pana Sekretarza o obowiązujących w Polsce przepisach, które chronią lokatorów przed nadmiernym podwyższaniem czynszu.
Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów ..., podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie mogą w danym roku przekraczać średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony nie więcej niż o 25% jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 1% i nie przekracza 2% wartości odtworzeniowej. Przyjmując że poprzednia stawka czynszu 3 zł/m2 spełnia to założenie oraz ogłoszony przez GUS średnioroczny wzrost cen towarów i usług ogółem w 2001 r. w stosunku do 2000 r. na poziomie 5,5% to czynsz może być podniesiony w skali rocznej z 3 zł/m2 do 3 zł 21 groszy a nie do 21 zł/m2. Jest to więc przykład nie braku prawa chroniącego lokatorów przed nadmiernym podwyższeniem czynszu, gdyż przedstawiony przykład świadczy o nadmiernej ochronie lokatorów w zakresie możliwości podwyższania czynszu, lecz nie stosowania przez wynajmującego obowiązującego prawa.
Nawiązując do wcześniejszego pisma z dnia 1 marca 2002 r. znak: ZG-21/02/BKR/162 uprzejmie informuję, że przy piśmie z dnia 4 kwietnia 2002 r. znak: PR/023/4/02 Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przekazał projekt ustawy o zasadach najmu lokali mieszkalnych z prośbą o zgłoszenie ewentualnych uwag do tego projektu w terminie do 30 kwietnia br.
W związku z przekazaną do UMiRM „Kartą lokatora” IUT, odniesioną do dokumentów międzynarodowych oraz angielską wersją tej karty, wyrażam pogląd, że w przeważającej większości polskie przepisy prawne spełniają wymagania tego dokumentu.
Nie rozwiązanym natomiast problemem, który rzutuje na istotne różnice pomiędzy Polską a rozwiniętymi krajami zachodnimi w stosowaniu „Karty lokatora” jest niedobór ilościowy mieszkań na wynajem w Polsce oraz zły stan techniczny posiadanego zasobu mieszkaniowego.
Na tym tle pragnę przypomnieć, iż Rada Ministrów przyjęła dokument programowy pt. Przedsiębiorczość – Rozwój – Praca. Strategia Gospodarcza Rządu”, w którym przedstawione zostały nowe zamierzenia związane z polityką mieszkaniową państwa w najbliższych latach. Zgodnie z prezentowanym dokumentem, rozwój budownictwa mieszkaniowego – w tym społecznego budownictwa czynszowego, stanowi jeden z podstawowych elementów tego programu.
Uprzejmie informuję Panią Prezes, iż aktualnie prowadzone są intensywne prace legislacyjne związane z jego realizacją.
WICEPREZES
(podpis nieczytelny)