Janusz Raggiero

 

TRYBUNAŁ KONSTYTUCYJNY W SPRAWIE CZYNSZÓW NAJMU

 

Chociaż od wyroku Trybunału Konstytucyjnego (TK) z dnia 19 kwietnia 2005 r. upłynęło już sporo czasu, to jednak skutki jego wprowadzenia są dla społeczności lokatorskiej tak dotkliwe, że warto przeanalizować jego sentencje, a zwła­szcza obszerne uzasadnienie.

Przypomnijmy najpierw, iż omawiany wyrok TK dotyczy stwierdzenia niekonstytucyjności ograniczeń podwyżek czyn­szów uchwalonych dnia 17 grudnia 2004 r. poprzez noweliza­cję ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Ko­deksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw — zwanej dalej nowelizacją OchrLokU.

Nowelizacje OchrLokU poprzedziły prace nad projektem rządowym, który w ostatecznej wersji praktycznie uwalniał czynsze spod jakichkolwiek ustawowych ograniczeń pod­wyżek. W tej sytuacji pojawił się pod koniec 2004 r. jakby „awaryjnie" projekt poselski SDPL-u, skutkujący wprowa­dzeniem m.in. poprawki do projektu rządowego w postaci ograniczenia podwyżek czynszu najmu w skali roku do wartości 10% czynszu dotychczasowego. Z dniem l stycznia 2005 r. weszła wiec w życie ustawa z dn. 17 grudnia 2004 r. będąca jednak wskutek olbrzymiego pośpiechu, niedopraco­waną kompilacją projektów rządowego i poselskiego.

Po l stycznia 2005 r. rząd za pośrednictwem urzędu Prokuratora Generalnego, który złożył odpowiedni wniosek do T K, spowodował w konsekwencji tego wniosku, iż czynsze w myśl wcześniejszych rządowych zamierzeń zostały praktycznie uwolnione pozostawiając jedynie możliwość kwestionowania ich przed sądem, gdy podwyżka przekracza 10% czynszu dotychczasowego w skali roku i gdy powoduje wzrost stawki do wartości przekraczającej 3% wartości odtworzenia (w.o.).

Wniosek Prokuratora Generalnego do TK o uznanie ograniczeń podwyżek czynszów za niekonstytucyjne, po­wtórzony na początku uzasadnienia wyroku, zawiera wiele mocno kontrowersyjnych argumentów, a nawet przekłamań:

·           nieprawdą jest, ze mechanizm podwyżek z dniem l stycz­nia 2005 r. w jednej części dotyczył tylko tych właścicieli i lokatorów, którzy w sposób swobodny wynegocjowali obowiązującą stawkę czynszu (dla czynszów powyżej 3% w.o.), a w drugiej części tylko tych lokatorów, którzy byli objęci czynszem limitowanym (dla czynszów do 3% w.o.). Intencją ustawodawcy była przede wszystkim ochrona przed nadmierną progresją czynszów właśnie tej drugiej grupy lokatorów, dla której kolejne podwyżki sprawią przecież przekroczenie progu 3% w.o. Konstrukcja nowej regulacji prawnej zarówno wg projektu rządowego, jak i dodatkowo wg projektu poselskiego SDPL sprawiła, iż objęła ona obydwie ww. grupy lokatorów, tak jak to zresztą traktowała dotychczasowa ustawa OchrLokU. Faktu ograniczenia podwyżek dotyczącego również daw­nych czynszów wolnych nie należało używać wiec jako kontrargumentu dla stanowienia prawa w odniesieniu do lokatorów z czynszami dotychczas limitowanymi;

·           argumentacja wnioskodawcy, iż skoro w myśl art. 28 ust. 2 dotychczasowej ustawy OchrLokU uwolniono czynsze po 31  grudnia 2004 r., to nie wolno  ograniczać ich podwyżek, jest hipokryzją gdyż właśnie chodziło o to, aby czynszów całkiem nie uwalniać. Dyspozycja ww. przepisu nie zakładała bowiem uwolnienia czynszów, lecz zakłada­ła tylko upływ terminu obowiązywania dotychczasowego czynnika ograniczającego czynsze, nie wykluczając stano­wienia innych czynników;

·           dalsza niestosowność wniosku polega na wykorzystaniu niezamierzonej sprzeczności, która wkradła się do noweli­zacji OchrLokU w wyniku dopisania projektu posel­skiego do podstawowego projektu rządowego bez jego korekty.  Sprawa  dotyczy  kontroli sądowej  podwyżek przekraczających 10% dotychczasowej wysokości czyn­szu, który przewyższałby  3%  w.o.  Zapis o  kontroli sądowej należało oczywiście usunąć w sytuacji, gdy pod­ wyżki nie mogły przekraczać 10%, a jego pozostawienie stworzyło paradoksalne dopuszczenie tej kontroli przy podwyżkach niektórych czynszów poniżej 3% w.o. doko­nywanych dotąd bez kontroli sądowej. Wnioskodawca to niedopatrzenie spowodowane pośpiechem prac legislacyjnych podniósł do rangi błędu merytorycznego, nadając mu pokrętnie charakter niekonstytucyjności oraz narusze­nia zasad przyzwoitej legislacji;

·                      nieprawdą jest, że przedmiotowa regulacja prawna jest powrotem   —   w pewnym sensie   —   do stanu prawnego ocenionego przez Trybunat jako niekonstytucyjny (chodzi tu o ocenę TK w wyroku K 48.01 z dn. 2 października 2002 r). Nie wchodząc w szczegóły tamten stan prawny dotyczył w istocie bardzo restrykcyjnych ograniczeń pod­ wyżek  czynszów   kształtujących   się   na  poziomie  ok. 1,5 — 2% w.o, i mógł być z ekonomicznego punktu widze­nia kontrowersyjny. Nota bene utrzymania tamtego stanu prawnego bronili przed TK przedstawiciel Sejmu i Proku­rator Generalny (sic!). Obecny stan prawny natomiast dotyczy przekroczenia bariery stawek czynszowych powy­żej 3% w.o. tj. powyżej tzw. czynszu ekonomicznego i stąd winien być poddany ścisłej kontroli i ograniczeniom;

·                      nieprawdą jest, jak to przewrotnie usiłuje dowieść wnios­kodawca na podstawie faktu możliwości podnoszenia czynszu za niezmienione świadczenie, że najem nie jest chroniony konstytucyjnie jako inne niż własność prawo majątkowe. Wnioskodawca usiłuje zaprzeczyć wyraźnie sformułowanej w art. 64 ust. l i 2 Konstytucji normie ogólnej stanowiącej, że ochrona własności rozciąga się także na prawo najmu mieszkania. Norma ta znajduje także swoją analogie w wielu przepisach konstytucyjnych państw europejskich;

·       wnioskodawca błędnie uzasadnia niewłaściwość ograni­czenia podwyżek czynszu wyłączeniem porozumienia się stron umowy najmu ponad wyznaczoną takim przepisem granicę. W sytuacji bowiem gdy podwyżkę czynszu, jak to nadal przewiduje ustawa, ustalać ma arbitralnie wynaj­mujący, konieczne są ograniczenia wskutek z góry założonego braku autonomiczności stron stosunku najmu.

 

Omówione następnie w uzasadnieniu stanowisko Ogól­nopolskiego    Stowarzyszenia    Właścicieli    Nieruchomości (OSWN) popierające wniosek, zawiera przede wszystkim nieprawdziwe dane w kwestii ekonomicznej przy bezpod­stawnym  zarzucie jakoby  projekty  przyjętej  ustawy  nie zawierały jakiegokolwiek uzasadnienia finansowego. Tym­ czasem uzasadnienie projektu rządowego wskazuje na dostarczone przez agendy rządowe dane liczbowe, z których wyraźnie wynika, że czynsz na poziomie 3% w.o. w przecięt­nych warunkach pokrywa koszty  utrzymania budynków w   ok. 170%!   Wyliczenia   przedstawione   przez   OSWN są tendencyjne i nie odpowiadają rzeczywistości, a żądanie na ich podstawie odszkodowań od   państwa  jest kuriozalne.

Ostatnia cześć uzasadnienia zawiera cały szereg sprzecz­ności pomiędzy słusznymi niekiedy twierdzeniami a skut­kami, które wyroki TK już dotąd spowodowały. Z jednej bowiem strony Trybunał słusznie podkreśla, iż mechanizmy rynkowe kształtowania czynszów winny być poddane re­glamentacji i prawa właścicieli nie mogą być bezwzględne, a zatem mogą być ograniczone, a z drugiej strony dwukrot­nie, tj. wyrokiem z 2 października 2002 r. i tym ostatnim tj. z 19 kwietnia 2005 r., nie daje ustawodawcy żadnego terminu poprawy niekonstytucyjnych wg niego przepisów, nadając swoim wyrokom moc natychmiast obowiązującą. Prowadzi to do bezprecedensowego stosowania lub żądania przez właścicieli drastycznych podwyżek czynszów, a więc wyko­rzystywania nadanych im przez Trybunał praw własności bezwzględnych, którym sam się przeciwstawia.

Trybunał stwierdza, iż konieczne jest uwzględnienie uspra­wiedliwionego interesu lokatora i stworzenie rzeczywistych mechanizmów jego ochrony przed nadużyciem praw przez wynajmującego, a obydwa wyroki TK z 2002 r. i 2005 r. to nadużycie uczyniły powszechnym.

Trybunał pisze o iluzorycznym charakterze sądowej kon­troli zasadności podwyżek czynszów, gdy brak jest ustawowo określonych jasnych kryteriów oceny tej zasadności, a wyro­kiem K 4/05 przez jego natychmiastową wykonalność sam doprowadza do iluzoryczności kontroli sądowej znosząc „barierę ochronną" 10-procentowej dopuszczalnej podwyżki Trzeba bowiem przyjąć, że to ograniczenie zostało wprowa­dzone w drodze niejako awaryjnej ingerencji w projekt rządowy i należało go utrzymać do czasu ustanowienia owych jasnych ustawowych kryteriów, a nie narażać lokato­rów na dalsze przejawy właścicielskiej pazerności.

Sprzeczność wyraża się także w sprawie daty 31 grudnia r. jako dnia, do którego obowiązywała górna granica stawki czynszu w wysokości 3% w.o. Z jednej strony Trybunał sugeruje, że jest to koniec okresu przejściowego, po którym miała obowiązywać zasada wolności umów (!), a nowelizacja OchrLokU złamała przyrzeczenie wyrażone w ustawie rażąco naruszając zaufanie do państwa i stanowionego przez nie prawa, a z drugiej strony przyznaje racje ustawodawcy o usta­nowieniu sądowej kontroli ustalania czynszu po l stycznia r. i domaga się ustalenia dla tej kontroli ustawowych kryteriów. Trzeba w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że wbrew obiegowej opinii nie było żadnego ustawowego przy­rzeczenia ani też, jak to się ostatnio głosi, żadnej umowy społecznej o uwolnieniu czynszów z dniem l stycznia 2005 r. Ustawodawca wyznaczył tylko datę obowiązywania dotych­czasowego sposobu reglamentacji czynszów.

Nieprawdą jest, jak pisze w uzasadnieniu Trybunał, że nie powstały żadne okoliczności, ani zdarzenia nadzwyczajne uza­sadniające i usprawiedliwiające rozciągnięcie na okres dłuższy reglamentacji po ww. dacie. Tymi bowiem okolicznościami wystarczającymi by uznać dalszą reglamentację czynszów za uzasadnioną są wszystkie efekty braku odpowiedniej polityki mieszkaniowej państwa. Należą do nich przede wszystkim dramatyczny niedobór lokali mieszkalnych dostępnych dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach oraz katastrofalny stan niektórych starych zasobów mieszkanio­wych. Trybunat sam przyznaje, że usuwanie zaniedbań wielu zdekapitalizowanych domów nie może odbywać się kosztem lokatorów wyłącznie na ich koszt.

Oceniając skutki wejścia w życie wyroku, Trybunał stwierdza, że od chwili ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw istnieje możliwość ustalenia czynszu w drodze umo­wy. Pomijając sprawę początkowej stawki czynszowej, której ustalenie w drodze umowy nie jest nowością odkąd zniesiono szczególny tryb najmu, jednak dla podwyżek czynszów nie ma to żadnego praktycznego zastosowania. Pozostaje więc droga iluzorycznej kontroli sądowej, którą Trybunał uzasad­nia brak konieczności odroczenia wejścia w życie wyroku. Realnym natomiast skutkiem, który dotyka już coraz szersze kręgi społeczności lokatorskiej zamieszkałej w prywatnych zasobach mieszkaniowych, są utopijne żądania podwyżek do wartości stawek przekraczających nawet 30 zł za 1 m²! W konkluzji Trybunał uznaje za stosowne przygotowanie dla Sejmu postulatów stanowiących podstawę do opracowania przez ustawodawcę kryteriów ustalania początkowych sta­wek czynszowych oraz ustalania wysokości ich podwyżek. Kryteria te mają służyć sądowej kontroli, o której mowa w ustawie.

Postulaty, o których wyżej mowa, zwane niezbyt trafnie „sygnalizacją", zostały zawarte w postanowieniu TK z dnia 29 czerwca 2005 r., które już trafiło do Sejmu i będzie podstawą do podjęcia wkrótce niezbędnych dalszych prac ustawodawczych. Należy mieć mimo wszystko nadzieję, że nowy Sejm uchwali rozwiązania, które znacznie złagodzą fatalne skutki dotychczasowej polityki lansowania „świętego prawa własności" i wyjdą naprzeciw zapomnianej już dokt­rynie społecznej gospodarki rynkowej.